一、出台背景

2016年6月，我县不动产统一登记制度正式开始实施，统一颁发不动产权证书。统一登记实施前土地、房屋分别由国土资源、房屋主管部门负责登记，由于部门之间登记信息不通，登记尺度标准不一，造成相当数量的历史房屋登记存在房地权利人、权利性质、范围相互矛盾或房屋登记缺乏规划、竣工验收、土地权属来源等材料的情况。这类因原土地、房屋分散登记的弊端带来的遗留问题，随着不动产统一登记制度的深入推进而集中爆发，严重影响了登记业务开展，也影响了不动产权利人的合法权益。

为妥善解决我县不动产登记历史遗留问题，切实规范不动产登记行为，保护权利人合法权益，有效化解社会矛盾纠纷，制定《白河县处理不动产登记若干历史遗留问题的实施意见》。 

二、制定依据

1、《中华人民共和国民法典》

2、《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)

3、《中华人民共和国土地管理法》

4、自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)

5、陕西省自然资源厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》(陕自然资发〔2021〕33号)

6、安康市人民政府办公室《关于解决安康中心城区不动产登记若干历史遗留问题的实施意见》（安政办发〔2019〕7号）

三、主要内容

《实施意见》共分为“基本原则”“适用范围”“具体意见”“工作要求”等四部分。

第一部分明确了解决不动产登记历史遗留问题的基本原则。

即以“尊重历史、实事求是；依法依规、维护权益；区别对待、分类施策”为原则，以维护人民群众利益为核心，先易后难妥善解决好不动产登记历史遗留问题。

第二部分明确了《实施意见》的适用范围。

适用于我县2020年12月31日前取得产权证书或已竣工的建筑和已建设的项目。

第三部分对九类不动产登记历史遗留问题提出原则性处理意见。

 一是关于用地手续不完善的问题，对依法可以办理用地手续的，按照规定完善手续；对集体所有土地上开发的商品住房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续。

二是关于建设工程规划核实的问题，分类型补办规划手续或出具规划核实意见。对于按规定能够补办规划验收手续的，依法依规处理后补办相关规划手续，政府投资公益类项目以及社会投资类符合边建边报批政策的建设项目，在符合规划的前提下，可不予处理，补办规划手续。对于确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经县人民政府同意后，按现状出具认定或核实意见。对于建设项目部分符合规划的，可以对符合规划部分先行出具规划核实意见。城市居民自建房面积在500平方米以内的，出具规划核实意见后办理不动产登记。对于依法取得宅基地使用权，无房屋符合规划或建设的相关材料，由当地镇人民政府出具房屋建成时符合村镇规划的证明。

三是关于超占超建、改变规划条件及容积率的问题，根据是否取得土地或房屋产权证书，分别处理。已取得土地或房屋产权证书，有超占超建行为的，先登记合法部分。超占超建部分属国有土地的，补办相关手续后，进行变更登记，属农村宅基地的，超占部分备注说明。未取得产权证书的，按规定补办相关手续后办理不动产登记。 

四是关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。关于跨宗地建设，总体是按照所涉宗地按照房屋与宗地对应一致的原则，统一宗地用途、使用年限和性质，进行分割、合并或调整边界处理后，再办理不动产登记。关于房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以由房屋所有权人单方申请办理不动产登记。

五是关于改变土地用途的问题。关于分散登记时，分别登记的房屋和土地用途不一致，分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记；原土地用途为综合用地，已取得土地房屋产权证书的，按照原规划用途确定土地用途，无原规划要件或条件的，按现状确定土地用途；土地终止年限的计算以土地取得日期为起始时间，按该地类最高年限时间为终止时间。对在工业用地上从事商品房开发，已取得所有权证书的，需缴清改变用途的土地出让金。还未办理房屋所有权证书的，须先对违规行为进行处理后，再根据处理结果办理；第四款明确了工业项目用地分割登记的条件。

六是关于开发建设主体灭失的问题，明确了申请主体，有权利义务承受单位或上级主管部门的，由权利义务承受单位或上级主管部门办理，没有的，可由县人民政府指定的机构或组织代为申请办理。对于已办理首次登记的，提出了购房人可单方申请办理转移登记；未办理首次登记的，相关要件齐全，可按程序一并办理首次登记和转移登记。

七是关于公有住房和划拨土地性质的商品房上市交易的问题。明确了安置房、房改房等划拨土地上建设的房屋上市交易时按房屋成交价或税基评定价（就高不就低）的1%补缴土地出让金或相当于出让金的价款后按国有出让土地和商品房性质办理不动产转移登记，《土地使用权出让合同》由县自然资源局授权县不动产登记中心代为签订。同时，单宗居民划拨土地上的不动产交易补缴土地出让价款不适用上述标准。

八是关于不动产抵押的问题。土地处于抵押状态下的不动产登记，明确经抵押权人同意，可依法办理登记，但须注明土地抵押状况。以及明确了在划拨土地上建设的房屋可办理抵押登记的范围和抵押权实现方式。

九是关于国有资产不动产登记的问题，依据相关文件执行。

 第四部分对化解不动产登记历史遗留问题工作提出了相关要求。

各单位要统一思想，提高认识，建立“政府主导、部门联动”的工作机制，按照“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则，明确分工，压实责任，加快推动问题化解，切实为群众办实事、解难题，同时加强管控，严防新增，杜绝新问题的产生，营造良好市场环境。 

四、文件有效期限