近年来，安康城区多次出现小区业主与物业发生矛盾冲突事件，如兴华名城、金洲国际城、金城美墅、康泰园业、西津城等小区先后发生的车辆管理费太高、物业费与服务不匹配、收费无依据、“一女二嫁”或者“新官不理旧账”、安全无保障、就近入学难、大修基金不作为、卫生脏乱差、电梯安全隐患多等一系列物业问题。物业公司似乎也同样有苦难言，认为业主不理解不配合，物业费收缴难、资金匮乏、人员不足、经营亏损等等。业主与物业公司之间矛盾不断加剧，并有恶性循环态势，给社会带来很大不稳定隐患。

    据调研了解，安康中心城区小区物业管理主要存在以下问题：

1.物业公司服务不到位，收费无依据甚至乱收费、高收费，引发矛盾。绝大部分物业公司在收取物业管理费、车库车辆管理费等方面，只有收费栏目，没有服务标准，也没有相关物价部门的收费批复文件。物业收费几乎成为霸王条款，不缴费便限制水电使用、不许车辆出入。在调研中，业主对各小区的车辆管理费收缴反应最为激烈，以康泰园小区为例，该小区车库管理车位标识不明、乱停乱放无人管理、车库地面尘土飞扬、灯光昏暗、垃圾清扫不及时等问题十分突出，但是物业只管收费，服务上却是睁一只眼闭一只眼。

2.业主委员会形同虚设。据调查了解，我市绝大部分小区成立了业主委员会，但是业主委员会怎么成立的、组成人员如何产生的、履行哪些职责等等，绝大部分业主都表示不知情。这些所谓的业主委员会，基本上都是物业公司操作并用来应景的。

3.物业公司受制于房地产开发商。小区的物业公司是有偿为小区所有业主提供物业管理的服务机构。物业公司本应该由业主大会授权业主委员会按照一定的程序选聘产生，而目前我市小区的物业公司大多是由开发商聘请或派生出来的，也就是说物业公司就是开发商的子公司，是父子关系，是利益共同体，对房地产开发商在施工阶段遗留下来的项目问题不敢也不可能进行监督、追责，致使在业主入住后，各类问题频频暴露，当业主把问题反馈至物业公司时，物业公司并没有切实维护业主权益，“和稀泥”现象非常普遍，业主合法权益得不到及时维护。

  4.物业维修基金申请难。业主购买房屋时，按成交价格一定比例缴纳物业专项维修基金，用于房屋共用部位设施的维修、更换，如房屋漏水、承重墙开裂、电梯维修、更新监控设备等均属于维修基金使用范围，但当问题出现，需要申请使用大修基金时，却是困难重重。

    5.相关部门监管不力。部分小区出现擅自违章建筑、违法装修、破坏房屋结构、违法改变公共区域用途、毁坏小区绿化环境、侵害公共利益等行为，业主有时有反映，却得不到及时解决。

  上述问题产生的主要原因是：小区内各主体的法律地位不明晰。绝大多数物业公司与开发商是利益共同体，或者是受制于开发商，却一直代替着业主委员会行使着业主大会的权力，既当运动员又当裁判员，这就直接导致业主的合法权益无法得到保障，业主与物业管理之间的矛盾激化。

  为此，建议:

  一、加强职能部门行政指导。按照新修订的《物业管理条例》第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。街道办事处、社区居委会有责任有义务要帮助、指导所辖各小区严格按照相关程序，加快成立小区业主委员会，完善业主公约、财务管理以及物业服务合同管理，帮助解决矛盾纠纷，共建和谐小区。

  二、物业管理引入竞争机制。相关职能部门要依法依规指导小区业主委员会通过公开招标方式选聘物业公司，规范物业公司的管理行为，强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，接受业主和业委会的公开监督，实行人性化管理，逐步树立物业公司的责任意识、服务意识、质量意识。

  三、加强各小区物业费收取的管理和监督。按照《物业管理条例》第四十条、第四十二条之规定，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。我市绝大部分物业公司收费无依据、收费与服务不相当、车库收费无依据标准、小区管理水平底下、安全隐患突出。建议相关职能部分加强调研，加大监督、管理力度，杜绝乱收费、高收费、无序收费，提倡按质论价、优质优价、质价相符的收费标准。

  四、规范维修基金的申请手续。维修基金是全体业主的钱，由住建部门代管，若小区需要公共维修，应由物业公司向业委会申请同意。业委会在小区发出公告，经全体业主三分之二以上同意后，即可使用维修基金。

  五、加大部门执法力度。住建等有关职能部门要大力支持小区建设，加大执法力度，对于破坏房屋结构、违章搭建、违法装修、违法改变物业用途或破坏环境，侵害业主公共利益等违法行为要及时介入，依法予处理。

关于加强小区物业管理建议的提案收悉，物业服务涉及广大人民群众，与每一位市民息息相关，关系千家万户百姓切身利益，收到您的提案以后，我局高度重视，指派价格监督和反不正当竞争科牵头办理。根据市政府对今年人大建议和政协提案办理的要求，前期我局到你委进行汇报沟通，并到相关物业服务企业进行检查与调研。现根据我局职能，就物业服务收费政策规定和监管有关情况说明如下：

一、根据《中华人民共和国价格法》、《陕西省定价目录》（陕价综发〔2018〕24号）和《陕西省物业收费管理办法》（陕价发改价格〔2019〕924号）规定，成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外，其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。物业服务企业根据业主委托或者个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的服务项目实行市场调节价。政府指导价的物业服务收费标准由各设区市、县（市）人民政府发展改革部门、住建部门具体负责，依据物业服务等级标准，综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力等因素制定，定期调整并保持相对稳定。物业服务企业与业主在政府指导价之内通过合同约定物业服务费和停车服务费具体标准。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。

二、根据《安康市发展和改革委员会、安康市住房和城乡建设局（市人民防空办公室）、安康市市场监督管理局转发<陕西省发展和改革委员会、陕西省住房和城乡建设厅、陕西省市场监督管理局关于印发陕西省物业服务收费管理办法的通知>的通知》（安发改物价〔2019〕530号）文件规定“为保持物业服务市场的基本稳定,在市、县人民政府发展改革、住房和城乡建设部门出台新物业服务费和停率服务费政府指导价之前,成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业服务费和停车服务费,前期物业服务合同未到期的,暂按原合同约定执行、待我市新的实施细则出台后,签署补充协议以适应新物业办法和实施细则要求。前期物业服务合同已到期,暂按原标准执行。”因此目前我市成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业服务费和停车服务费,应按照《前期物业服务合同》的约定执行。目前市发改委正在牵头制定我市物业服务收费实施细则及中心城区收费标准。《住房城乡建设部、工商总局关于印发<商品房买卖合同示范文本>的通知（建房〔2014〕53号）》制定的商品房买卖合同示范文本要求明确前期物业管理内容，并要求把《商品房前期物业服务合同》和《临时管理规约》作为商品房买卖合同的附件。

三、关于停车服务收费情况的说明。物业小区车辆停放服务涉及停车位权属和停车服务费。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据上述规定规划的车位应该在满足业主需要的前提下通过出售、附赠或者出租的方式约定。车位出售、或车位出租价格不在政府定价目录中，属于市场调节价，由所有权人和承租人双方协商约定。目前我市部分小区收取的停车费中其中有一部分包含车位租赁费用。

四、今年以来我局按照市上开展打击侵害群众利益违法违规行为，集中整治房地产领域影响社会稳定突出问题专项行动的要求，主动作为、切实履职，强化房地产以及物业服务领域市场监管。今年以来，全市市场监管部门检查房地产经营企业51户，物业企业55户，房产中介企业45户，立案查处房地产领域虚假违法广告案件4起，罚没款3.8万元；依托企业信用信息公示系统向社会公示列入经营异常的房地产开发企业117条、物业管理企业101条。根据前期我局对部分物业企业调查，未发现物业服务企业超过《前期物业服务合同》约定的标准收费的行为。下一步我局将按照“双随机一公开”监管要求，组织各县区对物业服务企业随机抽查，严肃查处物业服务企业不执行政府定价、不明码标价以及其它不正当价格违法行为。广大业主如发现物业服务企业存在价格和收费违法行为，可拨打我局已向社会公布的举报电话12315、12345进行投诉举报。

最后，欢迎对市场监管工作继续关注并开展监督、指导！

特此函复。